Actualités en droit de l’urbanisme – loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025

Principaux points de réforme de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement applicable à partir du 27 novembre 2025 :

• Réduction du délai du recours gracieux contre une autorisation d’urbanisme à 1 mois au lieu de 2 mois (nouvel article L.600-12-2 du Code de l’urbanisme) ;

• Le délai du recours gracieux ne proroge plus le délai de recours contentieux (nouvel article L.600-12-2 du Code de l’urbanisme) : cet article prive de tout intérêt le recours gracieux puisque le recours contentieux étant lui-même enfermé dans un délai de 2 mois, les opposants à une autorisation de construire seront contraints de saisir immédiatement le Juge administratif sans tentative d’une issue amiable au moyen du recours gracieux.

• Restriction de la faculté de substitution des motifs pour l’autorité administrative et réduction des risques de décisions de refus d’autorisation d’urbanisme :
En application de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme, lorsque le refus d’une autorisation d’urbanisme est contesté par un recours, l’administration ne peut invoquer de nouveaux motifs pour défendre la légalité de sa décision que dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement de ce recours.

• Présomption d’urgence pour initier une action en référé-suspension de la décision de refus d’autorisation d’urbanisme :

L’article 600-3-1 du Code de l’urbanisme dispose désormais :

« Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite. »

• Renforcement du pouvoir de sanction de l’autorité administrative en matière d’infractions aux règles d’urbanisme :

Le nouvel article L481-1 du Code de l’urbanisme prévoit notamment :

• La création d’une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 € ;
• L’augmentation du montant maximal d’astreinte par jour de retard à 1 000 € et le montant total des sommes résultant de l’astreinte à 100 000 € (auparavant : 25 000€)